撰文 | 李娜

编辑 | 简佳

物业江湖，变局激战。

8月24日，本土新三板挂牌公司荣鑫物业（872978）先后发布公告，公布将与陕煤成立合资公司，并且更改公司名称为“西安荣鑫智生活服务股份有限公司”。

作为“省级B档后备企业”，近日荣鑫物业刚刚升至新三板创新层，距离北交所更近一步。鉴于目前陕西还没有此类的上市公司，因此我们将目光放至这颗“种子”身上。

持续混改：与国资同行“物业与养老”

此次荣鑫物业计划与陕煤出资设立的公司叫“陕西荣实服务产业发展有限公司”，从双方机构中各挑了“荣”和“实”字，注册资本2000万元，其中荣鑫持股51%，陕煤实业集团持股49%。

 

据荣鑫介绍，成立合资公司的目的是为了“拓宽公司发展的业务板块，增加公司的造血机能，增加公司的利润值，为股东创造更多的利益，促进企业更好的发展”。

众所周知，荣鑫物业是荣华控股的子公司，根据金融棒棒糖往日观察，这是“荣华模式”的继续，即“在国企混改中寻找发展机会”。

典型案例中，我们曾在《另类混改：荣华“借道国资”抢占康养》一文中记录过，2020年11月，荣华与陕西地电牵手在高新区科技四路打造高端康养项目。同年10月荣华与曲江建设联合在安康打造“安康·康城雅园”。而从2019年起，荣华与陕建的合作也非常高频，从组建合资的建荣地产、华健康养到持续摘地，都显示荣华正不断加强与国企的绑定。

事实上，这也并非陕煤第一次介入物业领域。

因为他们旗下的“陕煤实业”定位就是物业管理、碳汇林培育、闲置土地盘活以及生态康养的后勤服务公司。

2017年以来，陕煤实业一直在推进接受西安35户省属国企“三供一业”物业移交工作，两年之后的4月，陕煤实业与西安锦江物业合资成立了陕西煤化锦江物业服务有限公司（后更名为陕西华能锦江物业服务有限公司），作为进一步推进“三供一业”主体，其中陕煤实业集团持股51%、西安锦江物业持股49%。

 

▲图：陕煤荣华在鄠邑签约

事实上，这也并非陕煤第一次与荣华合作。

2022年5月，陕煤实业与荣华控股的“物业（养老）民生服务混改合作签约仪式”在鄠邑举行，有报道显示，陕煤集团董事长在讲话中要求：借助荣华控股的专业力量和品牌加持，做好“三供一业”接收小区的物业服务和陕煤医养院运营管理。

这样我们基本就清楚了最新公告的具体业务方向，一是物业服务，二是养老服务，确实是荣华控股一直主攻的新方向。

而我们还需要补充一个信息，2022年半年报显示，陕西煤业（601225）继续领跑陕西上市公司，其归母净利润245.98亿元占到了全省上市公司利润总额的一半左右。

已经升板：向科技转型

8月24日宣布合资与更名的同时，荣鑫物业还披露了半年报，2022年上半年公司实现营业收入6874.96万元，同比增长11.88%；归属于挂牌公司股东的净利润1255.20万元，同比增长1.05%。

我们的评价是：稳步增长。但对于科技化，可以确认的是有多重积极因素推动。

1：行业推动焕新

 

2021年1月7日，住建部发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励物业公司运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升智慧管理服务水平。很快，科技与数字化成为多数物企的核心战场之一。同年即有多家物业公司更改了名字，和荣鑫物业一样目的是突出“服务能力”和“科技赋能”。

2：成功实现升板

5月23日，荣鑫物业通过“最近两年净利润均不低于1000万元，最近两年加权平均净资产收益率平均不低于6%，截至进层启动日的股本总额不少于2000万元”的经营要求，满足创新层进层标准，按照市场层级定期调整程序调入创新层。作为“后备军”，荣鑫物业目前已经符合北交所上市标准。

同时，作为后备上市“B档”，荣鑫物业离资本市场的脚步将越来越近。如果走北交所这条路线的话，那么就需要自身酝酿出“创利新势能”，以更大程度符合北交所鼓励的产业方向。

3：合作者有呼唤

这不是荣华的一头热。在国资委“共建数字化生态圈”的要求下，大量国企正在积极布局数字化转型，例如陕建的“数字化大采集、大物流”，陕煤的“数字智慧矿山”等，这种来自国企的呼唤，也确实需要与民营企业在体制机制上加速融合。

 

在印象中，跑在最前面的是“彩生活”（01778），是中国内地第一家登陆香港主板市场的社区服务运营企业（2014年），管服务项目已超过500个 ，管理服务面积逾6000万平方米，其定位就是“集物业服务、楼宇智能、社区服务为一体的科技型、综合型社区服务企业 ”。

在2021年，彩生活CEO披露称：目前其信息化团队已达70人，每年对科技的投入都是“大几千万”。

那么，荣鑫的“科技化”会不会同样走这条路？

我们暂时不得而知，但荣鑫物业总裁巫保民曾在一次工作会议中提出：“将开展社区服务新模式，将成功的样板规模化复制，将先进理念产品化输出，成为城市服务、智慧社区的生力军”。

这期间科技含量大概率会稳步提升。

上市or并购：物业大变局

在政府引导和市场竞争的双重因素下，陕西物业格局已然大变。

2021年底，西安市政府印发《西安市“十四五”服务业发展规划》，其中对物业服务相关行业规划要求及关注度明显提升，我们挑选出其中相关的重点部分。

其一是，“数字化智能化助力提高居民生活便利化水平”。包括建设社区服务云平台，积极发展社区服务，探索发展“宅生活”服务模式，推动开展“智慧社区”试点工程。培育一批托育养老、文化教育、社区服务、商贸服务等居民服务数字平台。

其二是，“服务业企业上市政策支持助力企业市场化拓展”。包括鼓励上市公司通过资产重组、收购和分拆上市等方式，围绕主业及产业链上下游开展资源重组，同时鼓励企业积极上市。

显然，“科技化”已是全国趋势，与此对应的是“物业行业高度资本化”。首要表现为“上市火热”，2021年新交表企业数量高达36家，创下历史之最，其次是“并购四起”，行业整合加剧，甚至出现了上市公司“输血式” 并购的案例。

大潮之下，陕西本土企业的走势也符合这一规律。

1：寻求多层次资本市场发展。

 

北交所：除了荣鑫物业以外，本土还有位于基础层的雅荷科技（835514），其2022年上半年实现收入4262.61万元，同比增长14.56%，净利润355.51万元，同比增长79.34%。其总经理曾公开提到“计划去北交所上市，并且上市打开融资渠道之后，他们会将一部分资金用来收并购”。

新三板：西咸“沣东物业”作为国资代表，在2021年7月启动了新三板挂牌工作计划。同期的还有“经发物业”等正在筹备证券化工作。

港交所：西安腾源物业与深圳东方挚鸟投资公司签订了上市保荐辅导与投融资战略合作协议，计划登陆港交所创业板。

2：接受并购带来新机遇

“扫货式收购”已是常态，本土企业也被拥入他怀。最大的一件事应该是我们刊文记载的《1.6亿：颜明卖了“立丰物业”》，港股上市公司康桥悦生活（02205）用1.64亿收购了西安立丰物业80%股权。

 

除此之外，西安天天清洗70%股权被深圳金地物业拿下，碧桂园服务收购西安华清物业65%股权，诚悦物业收购西安大丰电梯，世茂服务收购西安方瑞物业等案件层出。

通过上述亦观察有感，无论是独立借力还是合力，时代从不等候任何人，企业发展的过程中“如何寻找到新的增长曲线”是长久贯穿的命题。在突破转型中，若能恰当的使用金融手段辅之，相信在大变局中，市场也会给出正确合理的选择。