作者 | 上官萍萍

编辑 | 梁秀杰、刘玉娇

责编 | 韩玮烨

编者按低碳数字化变革势不可挡，数字化转型已成为企业活下去的关键。然而低碳数字化转型的时间窗口有限。

“以先行之智，先行而至”，先行者的每一点探索积水成渊，势必深刻影响重塑不动产行业格局。

睿和智库将选取2023中国不动产低碳数字化创新峰会上80+行业大咖对于行业数字化转型和未来发展的建言，通过总结、观察他们的应对和调整，洞见市场先机。

数字化时代正加速到来，数字创新带来市场经济的快速变革，将重塑全球所有行业的商业运作方式。目前，中国不动产行业的数字化转型仍处于基础信息化阶段，真正实现数字化的赋能，整个行业还在探索当中。

产办园区赛道，数字化的赋能体现在多个维度

现阶段不动产进入了长周期的局面，在这种情况下产业重构势在必行。如何通过数字化手段实现商业模式的创新，促进降本增效，提升业绩？是不动产行业不管是资本方、业主方，还是运营方都非常关心的问题。

从资本方投资人的角度，中国健康产业基金首融控股副总裁赵晶提出：“产业地产领域的投资逻辑是，第一有经营性现金流，第二是有优质运营服务能力的运营商参与，第三是有主体信用在我们要求的经营等级之上的产业园区。而关于数字化，到底能给财务报表上解决哪些问题？这是我们投资人关注的核心。”

金茂云服首席科技官郭超逸，从不动产行业营销数字化以及资产运营方降本增效的两个角度，回答了这个问题。

郭超逸讲到：“对于C端，前两年受疫情影响，在客户无法线下看房的情况下，我们通过建立线上看房通道，把传统线下纯靠人工的方式进行线上化，形成客户画像，再通过线上顾问对客户进行精准化的营销和推荐，使得原来粗放的获客手段，慢慢向精准化的数字营销方式转移。”

“对于B端，主要体现在数字化的精细运营方面，比如园区食堂的每个窗口，每天的就餐人数是可以实现数字化统计的。基于此，客户对于菜品的价格、口味的关注度、喜爱度，就可以实现一个量化的评估，最终促进商户以更低的价格提供更好的服务，这就是一个提质增效的过程。”

“此外，不动产空间载体能耗是降本的重心，降低能耗就是节省运营成本，这是直接能体现在财务报表中的。例如北京CBD某商办写字楼项目，起初通过传统的智能电表或是人工抄写的方式，获得的数据不仅低效且准确性低。后来，通过从数据采集到加工处理的不断优化，最终我们实现了能耗的降低。不管是给物业运营节省了费用成本，还是给资产方提升了效益，都是具有经济价值和社会价值的。”

目前，智慧园区建设在现阶段已经取得了一定成效，也逐渐总结出了一些问题，京东方智慧园区业务副总经理刘一宁分享了京东方在全国各地建设标杆项目的经验，总结发现：

其一，在园区初始化的数字化建设过程当中，产业的建设方与实际运营方相对是剥离的，没有形成一个整体，所以建完以后就会发生相应的问题，这些问题会陆陆续续地暴露出来，如硬件的基础设计不能满足我们未来运营的需要等等。

其二，在建设过程中需要绝对以硬件优势的工程师来进行输出，目前国内更多的是偏软件工程师，写代码。其实国内是缺乏硬件工程师的，因为我国的半导体企业太少了，只有慢慢地发展，有更多的硬件工程师进行结合，未来的数据发展才会具有可塑的有效性。

其三，园区的运营、服务和管理，是综合的，那么是给物业用，还是给管理团队用，是需要我们反思的。

公寓赛道，数字化赋能“资本方+运营商“的大资管逻辑

地产行业最大的交易障碍就是流动性比较差，核心一部分原因来自于它单体的交易金额门槛比较高，更多地产行业的流动性差则来自于信息的不对称。

城家战略投资和资本市场部副总裁秦婷婷讲到：“在长租公寓赛道，现在很多投资人跟规模化运营商合作，在未来退出的时候，也看到了信息不对称，但这些都能够通过数字化完美的解决。而且增加了被投方和投资方之间的信息透明度和信任度，也会增加资产流动性以及资方的出价能力。这是对整个行业来说，对于数据特别多特别复杂运营模式的很大贡献。”

同时，她也提出了对于数字化赋能精细化运营的更高需求。目前所有的运营商，越来越多的大社区，重资产投资，都在往资管方进行转型。那就面临一个课题，不能只做单一品牌的单一运营模式，如果既能做长租，又能做短租，既能做蓝领，又能做白领，对运营商的运营能力和管理能力要求就特别高。这种模式如果靠人或者靠口耳相传完全没有办法达到。

比如说长短租结合，大部分行业里面在尝试的一种方法，就是物理分割长租和短租，即同一栋里几层做长租，几层做短租，长租用长租系统，短租用PMS系统。但是一个真正有效的融入酒店和公寓的长短租系统，是要做到跨越时空的管理，同一个房间在不同的时间可以是长租也可以是短租。系统达到这种能力以后，我们在给一些资方提供解决方案的时候，将不单单只有一种方案。

的确，每个项目的业态，每个项目周边的客群，都是不一样的。通过自由搭配长短租，也可以自由搭配蓝领或者白领，在一个社区里面达到客群覆盖和业态模式的最优化，最后通过数字化系统去实现和纠错，是多品牌运营商必须要有强大的系统才能实现的。

自如资管轻资产投拓总经理蔡敬宇从数据的快速反馈及有效性方面，解读了数字化对于增加效益带来的推动。他提出，数字化最终还是数据的整合。

数据从哪来？首先，从我们自己的业务本身产生大量的数据。我们怎么应用这些数据，自如做到了一个核心的点，线上线下业务端到端的返回是非常及时的。例如，自如一线的管家能够及时地把市场上数据反应出来的结果反馈到系统里，同时系统对单点的项目，有大量的数据能够告诉管家客户从哪来，去哪找客户。这个是行业未来走向数字化的方向，这也是基于数据的体量比较大。

基于这些情况，数字化真的能够赋能到业务。例如在上海、北京，同样开一个公寓，自如能做到一个月就把所有的招聘做完。另外，精细化的管理程度也是非常高的，自如能够实现的基本上是可以把控制器用满，做到无缝衔接，即当天清当天退当天入住。系统数据的返回，包括大量租赁数据的反馈，能够做到无缝连接。而且还能够做到预售，提前就可以把很多的房源什么时间到期，确定客户要不要续约等等问题提前敲定，目前已经是非常成熟的了。

结语：

睿和智库认为，如同城家战略投资和资本市场部副总裁秦婷婷提出的：所有的系统都是承载于运营能力的，我们的系统输出的不是纯代码，更多的是运营商作为一个有经验的运营商积累到今天所有的SOP和运营经验。

我们一直说一个特别牛的软件，不是因为代码牛，而是因为很多公司在用它。这是我们现在做系统输出的时候选择客户互相认同的点，认同长期积累的运营经验，同时融入到系统里面，通过系统来协助我们的客户达到最优的运营效率和SOP，这才是系统真正的价值。

赵 晶 中国健康产业基金首融控股副总裁

郭超逸 金茂云服首席科技官

刘一宁 京东方智慧园区业务副总经理

蔡敬宇 自如资管轻资产投拓总经理

秦婷婷 城家战略投资和资本市场部副总裁

（本文由2023中国不动产低碳数字化创新峰会主旨演讲及高峰对话整理而成）